Lever oralement l’option. L’acceptation peut être expresse ou tacite (Cass., 17 octobre 1975, Pas., 1976, I, p. 224).
Elle n’est donc pas soumise, pour sa validité, à des conditions de forme. Elle peut ainsi être verbale (par téléphone) ainsi que le montre un arrêt de la Cour de cassation française du 19 décembre 2012 (3ième chambre, n° 08-14225, www.legifrance.gouv.fr). Il s’agissait d’une promesse de vente qui n’était soumise à aucune forme ou modalité particulière. Elle avait été levée oralement par le notaire du bénéficiaire au notaire des promettant. Ceux-ci contestèrent que la vente fut formée de cette manière et furent cité en perfection de la vente.
Comme la loi n’exige aucune forme, pour éviter les problèmes de preuve liés à cela, bien souvent les actes prévoient des modalités de forme (lettre recommandée, courriel ou fax avec rapport de transmission et lettre recommandée à la poste de confirmation). Quand un indivisaire assure seul tout l’immeuble. Un frère et une sœur sont propriétaires indivis d’un immeuble, chacun pour moitié.
Be-Immo sur Apple Store ® Le notaire doit bien faire le compte de la provision. Le statut des débours, c’est-à-dire le remboursement des frais qui sont portés en compte par le notaire à ses clients, a été précisé au point 3 de la décision n° E.T. 121.923 du 3 avril 2012.
Une décision TVA n° E.T. 123.376 du 31 janvier 2013 apporte une précision à ce sujet, concernant les frais d’inscription, de transcription ou de radiation d’hypothèque. L’article 28, 5°, du Code TVA exclut de la base d’imposition à la TVA les sommes avancées par le notaire pour des dépenses qu’il a engagées au nom et pour le compte de son client. Les frais d’inscription, de transcription ou de radiation d’hypothèque qui sont portés en compte par le notaire à son client sont, notamment, à considérer comme des débours au sens de l’article 28, 5°, à la condition qu’ils soient répercutés pour leur montant exact.
Lorsque de tels frais ne sont pas portés en compte aux clients pour leur montant exact, ceux-ci doivent en principe être repris dans la base d’imposition. Apport indirect de candidat. Un agent immobilier est investi de la mission de rechercher un acquéreur pour l’immeuble de son commettant.
La convention prévoit que la commission est due à l’acte lorsque l’acheteur est apporté par l’agence. L’agent immobilier trouve un candidat acquéreur qui, finalement, n’achète pas mais permet à une de ses connaissances de faire l’acquisition. En ce cas, l’agent immobilier a-t-il droit à sa commission ? La vie privée des comptes et transactions bancaires. Karel De Gucht est commissaire européen.
Il est très sensible au respect de sa vie privée, surtout si cela présente des effets fiscaux. Le 15 juillet 2011, l’administration fiscale lui demande, ainsi qu’à son épouse, des renseignements sur les exercices d’imposition 2005, 2006 et 2007. Extension de la franchise de TVA (I) Une décision d’exécution du Conseil du 22 janvier 2013 autorise le Royaume de Belgique à introduire une mesure particulière dérogatoire à l’article 285 de la directive 2006/112/CE relative au système commun de TVA (J.O. 25 janvier 2013, p L/22.13).
Extension de la franchise TVA. Dans le domaine immobilier, il existe des activités qui ne peuvent bénéficier du régie de la franchise TVA.
Selon l’article 2 de l’arrêté royal n° 19 du 26 décembre 1992, le régime de franchise n’est pas applicable : aux opérations visées à l’article 8 du Code de la TVA, à savoir les cessions à titre onéreux de bâtiments neufs construits ou acquis avec application de la taxe, de même que les constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, autres que la propriété, sur des biens immeubles, au sens de l’article 9, alinéa 2, 2°, du Code de la TVA, effectuées par des assujettis occasionnels, aux opérations consistant en un travail immobilier au sens de l’article 19, § 2, deuxième alinéa, du Code de la TVA, et aux opérations qui y sont assimilées visées à l’article 20, § 2, deuxième et troisième alinéa, de l’arrêté royal n° 1 du 29 décembre 1992. Décrets régionaux contraires au Traité UE.
En vertu du décret wallon du 3 avril 2009, l’achat d’actions ou obligations de la Caisse d’investissement de Wallonie peut donner droit à une réduction de l’impôt sur le revenu des personnes physiques.
Toutefois, cette réduction ne s’applique qu’aux résidents de Wallonie. La Commission estime que l’exclusion du bénéfice de cette réduction des non-résidents qui perçoivent leurs revenus en Région wallonne est discriminatoire et entrave la libre circulation des travailleurs prévue par les traités de l’Union européenne. La Commission a adressé un avis motivé à la Belgique en novembre 2011 demandant officiellement aux autorités belges de modifier cette disposition législative.
Effet déclaratif du partage d’un immeuble loué. L’article 30 de la loi du 4 novembre 1969 sur les baux à ferme impose au preneur qui veut céder son bail de recueillir l’autorisation du bailleur, sauf si le cessionnaire est un descendant ou le conjoint d’un descendant.
L’article 883 du Code civil organise l’effet déclaratif du partage. Cela signifie que lorsqu’un bien indivis entre plusieurs est partagé, celui qui devient plein propriétaire est censé en avoir toujours été propriétaire. Il résulte de l’effet déclaratif du partage que, lorsqu’un bail à ferme a été consenti par plusieurs propriétaires indivis, que le bien loué est ensuite partagé entre eux et que le preneur cède le bail des terres attribuées par le partage à l’un des indivisaires, il suffit, pour que le bail soit renouvelé de plein droit au profit du cessionnaire, que la cession soit notifiée à ce seul indivisaire.
La notification ne doit donc pas être faite à tous les indivisaires bailleurs. Vente ou donation ? (I) Les droits de donation ou de succession sont élevés entre tante et neveu ou nièce. Cette circonstance excite l’imagination des redevables de droits. Jugez-en. Une vieille tante vend un immeuble à sa nièce par acte sous seing privé. Le prix est fixé à 6.500.000 anciens francs. Vente ou donation (II) Il s’agit à nouveau d’une vieille tante de 88 ans qui vend un immeuble à ses neveux en se réservant l’usufruit.
L’acte prévoit un délai de paiement du prix de deux ans, mais contient tout de même une dispense d’inscription hypothécaire d’office du privilège du vendeur impayé. Les droits proportionnels d’enregistrement sont payés au taux de 12,5 % sur la valeur total du bien, évalué pro fisco à 140.000 € (art. 44 et 48 C. enreg.). Peu avant, la vieille tante avait donné à ses neveux la nue-propriété de titres dont elle se réservait l’usufruit, pour une valeur de 95.305 €. Trois mois après la vente de l’immeuble, la tante accorde aux neveux la remise totale et définitive du prix, sans contrepartie. La remise de prix est fiscalement présentée comme une donation mobilière, au taux de 7 % (art. 131, § 2, C. enreg.). Bruxelles : une notification fiscale pour les taxes régionales. On connaissait déjà la notification de l’article 93ter du Code TVA, et celle de l’article 433 CIR/92 pour les impôts directs.
L’ordonnance du 21 décembre 2012 sur la procédure fiscale en Région de Bruxelles-Capitale établit à présent une procédure identique pour les taxes régionales bruxelloises. Les articles 25 et suivants de l’ordonnance apportent donc une nouvelle notification à réaliser par les notaires en cas de vente d’immeuble. Le notaire requis de dresser un acte de vente ou d’affectation hypothécaire doit en avertir le fonctionnaire chargé du recouvrement en Région de Bruxelles-Capitale. S’il ne le fait pas, il est personnellement responsable du paiement des taxes régionales et des accessoires qui donnent lieu à une inscription hypothécaire. Lorsque l’acte est passé, cette notification vaut saisie entre les mains du notaire sur le prix qu’il détient pour le compte ou au profit du redevable en vertu de l’acte. Quand entre en vigueur cette nouvelle notification ? Activités commerciales, civiles, réglementées, libérales, …
Dans un arrêt n° n° 24/2013 du 28 février 2013, la Cour constitutionnelle a décidé que l’exclusion des agriculteurs exerçant en nom personnel du bénéfice de la loi sur la continuité des entreprises était discriminatoire. Rappelons que la loi s’applique aux commerçants, aux sociétés commerciales, aux sociétés civiles sous forme commerciales et aux sociétés agricoles. Une société civile immobilière peut donc demander une réorganisation judiciaire par un plan de paiement ou par une cession d’entreprise.
L’arrêt dit non pertinent le critère d’un patrimoine professionnel distinct du patrimoine personnel. Il précise que le critère déduit de la qualité de commerçant n’est pas davantage pertinent par rapport à l’objectif poursuivi par la loi du 31 janvier 2009. Ce critère a du reste été abandonné par un amendement approuvé lors des travaux parlementaires. En réalité, la distinction entre commerçants, professions réglementées, ou libérales, n’est plus pertinente. L’entrée en vigueur de la nouvelle condition de maintien de résidence pour l’abattement à Bruxelles.
La circulaire n° 2/2013 (AAF n° 4/2013) du 19 février 2013 fixe les modalités d’entrée en vigueur, au 1er janvier 2013, de la modification au régime de l’abattement en Région de Bruxelles-Capitale. Echange et TVA. Par acte notarié, quatre propriétaires d’un terrain constituent un droit de superficie au profit d’une société bulgare dénommée Orfey. En rémunération de ce droit, la société Orfey s’engage à livrer clé en main certains des bâtiments qu’elle construira sur base de son droit (des appartements dans l’immeuble à construire). IrisBox. L’IBGE annonce que désormais, on peut introduire une demande d’attestation du sol et obtenir celle-ci via IrisBox, le guichet électronique de la Région en payant directement le montant de la rétribution via un module de paiement sécurisé et une carte de crédit, comme le font déjà les notaires. La nouvelle procédure sur la plate-forme IrisBox requiert un lecteur eID et le chargement du logiciel eID sur Cela intéressera les agents immobiliers et les autres professionnels du secteur.
On peut ainsi demander une attestation du sol sur base d’une cartographie mise à disposition et, en ce cas, il n’est plus nécessaire de joindre un plan cadastral au formulaire. Dossier de diagnostic technique. Il existe en France une disposition dont on devrait s’inspirer en Belgique. Chasseur immobilier. TVA sur la cession payante d’une option d’achat d’un immeuble. La décharge du conjoint du failli excusé : la Cour constitutionnelle ne va-t-elle pas trop loin ? Le failli personne physique, reconnu malheureux et de bonne foi, est déclaré excusable et déchargé de ses dettes (art. 80, alinéa 1, de la loi sur les faillites.
L’article 82, alinéa 2, étend cette libération au conjoint du failli qui est personnellement obligé à la dette de son époux. Vendeur professionnel et vendeur spécialisé. Lorsqu’un vendeur professionnel est tenu à la garantie d’un vice caché envers son acheteur, il est donc présumé connaître le vice. Cela signifie qu’il doit indemniser la totalité du dommage, suivant l’article 1645 du Code civil, et qu’il ne peut invoquer sa bonne foi pour ne rembourser que le prix et les frais de la vente (art. 1646). Cela prive-t-il aussi le vendeur de recours en garantie contre son propre vendeur professionnel ? S’il est présumé avoir connu le vice envers son acheteur, il ne peut en principe pas soutenir que ce vice lui était caché quand il a lui-même acheté. Vente avec réserve et réversion d’usufruit. Supposons une vente d’un immeuble situé en Belgique dans laquelle le vendeur se réserve l’usufruit viager, pour pouvoir continuer à y habiter.
Travaux immobiliers : retenue sur facture. Courtage : le consommateur est parfois trop bien protégé. RDA à titre gratuit. Acheter un part indivise dans un immeuble d’une succession. Vente d’un lot en copropriété. Distinguer les pourparlers de la vente parfaite. Entre le compromis et l’acte (II) Droits d’enregistrement et échanges (I) Droits d’enregistrement et échanges. Entre le compromis et l’acte (I) Précisions sur la PEB à Bruxelles. La rampe d’accès au sous-sol est trop étroite pour la voiture. Si le bail de résidence n’est pas enregistré, l’acquéreur doit-il une indemnité pour congé dans le dernier triennat ?
Pandwisseling of hypotheekverandering. Acquisition immobilière pour une société en formation (I) Acquisition immobilière pour une société en formation (II) La liquidation d’une société qui détient un usufruit sur un immeuble. L’agent immobilier doit avoir renseigné le bien à l’acquéreur (I) L’agent immobilier doit avoir renseigné le bien à l’acquéreur. Du nouveau dans la taxation des dividendes de SICAFI résidentielles. L’assurance et la vente de l’immeuble. Le droit de partage. L’indemnisation de la perte d’une chance (I) L’indemnisation de la perte d’une chance.