DERNIERES NOUVEAUTES SUR LES BAUX COMMERCIAUX - Jurimodel. Prix de base de la valeur locative des locaux d'habitation ou à usage professionnel soumis à la loi de 1948 servant au calcul du loyer maximal (en vigueur au 1er juillet 2012) Prévention des expulsions – Locataires et bailleurs face à l’impayé. Le réseau ANIL (association nationale d’information sur le logement) /ADIL (association départementale d’information sur le logement) a mené, au cours du dernier semestre 2010, une enquête auprès d’un échantillon de propriétaires bailleurs et de locataires confrontés à une situation d’impayé. Dans cette situation délicate, se retrouve une forte proportion de personnes seules et de personnes avec enfants, tout particulièrement des familles monoparentales et des familles nombreuses, lesquelles se caractérisent par la faiblesse de leurs revenus.
Faiblesse des revenus pour dire que, dans plus de la moitié des cas, ils sont inférieurs au seuil de pauvreté. L’étude fait également apparaître des écarts importants entre les départements où les prix de l’immobilier sont les moins élevés (spécialement les départements ruraux) et ceux ou, au contraire, les prix sont élevés comme en Ile de France ou dans les départements sièges de métropoles régionales et/ou touristiques.
Il incombe au bailleur de justifier des sommes lui restant dues qui viendraient en déduction du montant du dépôt de garantie. Rappel de ce principe simple : "Vu l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, ensemble l'article 1315 du code civil ; Attendu que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieux et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées ; Attendu, selon le jugement attaqué ( juridiction de proximité de Poitiers, 21 avril 2010) rendu en dernier ressort, que Mme Ganga X..., ancienne locataire d'un appartement propriété de la société civile immobilière Vienne logement AMFP (la SCI), a demandé la condamnation de la bailleresse à lui restituer le dépôt de garantie d'un montant de 900 euros ; Condamne la SCI Vienne logement AMFP aux dépens ; MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, avocat aux Conseils pour Mme Ganga X....
53-960 du 30 septembre 1953 réglant les rapports entre bailleurs et locataires. A moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux articles 23-1 à 23-4, le taux de variation du loyer [*montant maximum de l'augmentation*] applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré [*plafonnement*] . A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite reconduction, la durée du bail excède douze ans.
Droit des baux : les baux commerciaux. Cabinet Roquigny Abraham - Avocat - Bordeaux - Le bail commercial et l'indemnité d'éviction. En matière de bail commercial, toutes les actions se prescrivent par deux ans (article L145-60 du code de commerce), ce qui signifie que les actions en justice doivent être introduites dans un certain laps de temps, soit dans le cadre du bail commercial (deux ans), sous peine pour leur auteur de perdre son droit. IL est particulièrement judicieux pour le preneur de connaître le régime de ce texte et notamment lorsque ce dernier s’engage dans une action en paiement de son indemnité d’éviction. C’est l’enseignement qui ressort de l’arrêt de la Cour de Cassation du 8 juillet 2009.
On rappellera que lorsque le bailleur refuse de renouveler le bail commercial, il est tenu de verser au locataire une indemnité d’éviction égale au préjudice subi par le défaut de renouvellement et sous réserve des dispositions de l’article L145-17 du code du commerce. Par conclusions signifiées le 26 avril 2004, ce dernier avait demandé le paiement d'une indemnité d'éviction. Bail d’habitation : le congé délivré par le bailleur à son locataire. © herreneck - Fotolia.com Concernant les contrats portant sur des locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation principale, l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 fait obligation au bailleur qui donne congé à son locataire de le "justifier" soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de ses obligations.
Le bailleur ne peut donc donner congé que pour trois motifs limitativement prévus par la loi : - la reprise pour habiter (A), - La reprise pour vendre (B), - La reprise pour motif légitime et sérieux (C). Attention, le droit de donner congé par le bailleur est limité par la présence de certains locataires. Le législateur a en effet entendu protéger les locataires âgés aux revenus modestes en interdisant au bailleur de leur donner congé sauf s'il leur propose un relogement de remplacement (D). A. - Congé pour habiter.
Résiliation du bail : les erreurs à ne pas faire. Avril 2014 Une résiliation de bail doit respecter certaines règles légales parfois méconnues... Les conseils à connaitre pour éviter les erreurs et prévenir les litiges. Les locations de logements nus à usage d'habitation sont, pour la plupart, soumises à la loi du 6 juillet 1989. Une loi qui fixe avec précision les conditions de résiliation du bail. Les conseils de droit-finances.net, avec Me Michel Godest, avocat à Paris Ne pas respecter les délais légaux C'est une évidence qu'il faut rappeler : vous devez absolument respecter les délais exigés par la loi (qui se calculent de jour à jour). Le locataire peut notifier son congé à tout moment pendant le bail avec un préavis de trois mois, réduit à un mois dans plusieurs cas.
Le propriétaire, on le sait, ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail, avec un préavis de six mois. Invoquer avec retard le droit au préavis réduit Cette erreur peut être commise par un locataire pouvant bénéficier du droit au préavis réduit d'un mois. Clause résolutoire et pouvoir du juge des référés. Droit des baux : les baux commerciaux. La bail de courte durée dérogatoire devenu bail commercial. Parce que le bailleur n'avait pas "manifesté, avant la date contractuelle d'expiration du bail, sa volonté de ne pas poursuivre sa relation contractuelle avec le locataire" : D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; REJETTE le pourvoi ; Condamne Mme X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre mai deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par Me Foussard, avocat aux conseils pour Mme X... L'arrêt attaqué encourt la censure ; EN CE QU'il a décidé que M. Baux. Juridique : Faut-il acheter ou louer ses locaux professionnels ? Location contre acquisition L'acquisition des locaux pose des problèmes financiers, juridiques et fiscaux. Financiers, car cette opération suppose le plus souvent un financement dont le coût doit être supportable par l'entreprise ou le dirigeant.
Juridiques, car il n'y a pas une mais plusieurs voies pour acheter les locaux : en direct ou via une société civile immobilière (SCI), avec inscription des murs à l'actif professionnel ou au contraire conservation des murs dans le patrimoine privé, en crédit-bail immobilier... Fiscaux également, car les incidences ne sont pas les mêmes selon le mode d'acquisition choisi. Dans tous les cas, l'achat des murs professionnels évite les contraintes relatives au bail commercial et assure une meilleure stabilité de l'activité professionnelle, donc une sécurité plus grande.
Bon à savoir : louer les locaux permet de préserver une plus grande mobilité professionnelle, notamment pour les petites entreprises en développement.