廣州新政探路城鄉一體化土地市場 規範小產權房需中央發力_中國窗-香港商報. 廣州近日頒布《廣州市集體土地及房地產登記規範（試行）》（簡稱《登記規範》），并將於今年7月1日實行。 《登記規範》涵蓋了集體土地、房屋各種權利類型的登記，明確廣州今后集體建設用地使用權依法進行流轉的，流轉后的受讓人或抵押權人可以領取《集體土地使用證》或《他項權利證明書》，但村民集體用地上的住宅僅限於村民內部流轉。 也就是說，廣州市區周邊的大量「小產權房」仍屬違法。 廣州市國土部門有關負責人表示，小產權房不可能拿到房產證，將予以拆除。 廣州官方對小產權房態度依然強硬，但許多業內觀察人士認為，該規範出台為解決小產權房問題進行了有效探索，對廣東乃至全國解決小產權房問題具有積極的推動作用。 香港商報記者鄧明宇 非住宅可依法流轉 地權買賣仍是雷區 《登記規範》雖然使廣州農村集體土地使用權的流轉有了清晰的法律程序保障，但宅基地和集體用地上住宅的轉讓在《規範》中并沒有松綁，仍然只限於在本村村民內部流轉。 該負責人還強調，即使是非住宅類房屋（如廠房、倉庫）的流轉也必須是依法流轉。 也就是說，《登記規範》即使在7月1日實施，廣州農村集體土地使用權的流轉仍難以正常開展。 廣州探路 深圳靜默 小產權房的問題在全國各大中城市基本都存在，在廣州和深圳這兩個珠三角經濟龍頭城市，問題更顯突出。 對於廣州此次出台的《登記規範》，綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁認為，廣州頻頻推出集體土地使用權的新規範，雖然小產權房依然屬於違法建築，但廣州新政對盤活農村集體土地具有積極意義，可以看成是各地在探索解決小產權房問題的嘗試之舉。 相較廣州的農村集體土地使用權新政，深圳則顯得更加謹慎。 宋丁表示，深圳的小產權房問題比廣州更為急迫。
違建房變保障房 困難多多. 石家莊日前出臺政策，稱把違建房變為保障房。 石家莊這種做法設想不錯，但實施起來未必會一帆風順，它將會面對權力挑戰等一系列問題。 據法制日報5月10日報導，違建房在多年的爭議與批評中終於在石家莊有望“轉正”。 河北省石家莊市根據本市實際，近日出臺了《關於加快保障性安居工程建設的實施意見》，采取鐵腕手段，在全國率先出臺了將強制沒收違規建設的住宅用房，作為保障性住房的新舉措。 在全國違建房泛濫的情況下，石家莊是全國第一個明確提出把違建房變保障房的城市。 違建房在當前中國主要有三種形態：一是，很多地方監管者睜一只眼閉一只眼，違建房活得好好的；二是，部分違建房遭遇查處之后罰款了事；三是，個別嚴重違規的違建房被強制拆除。 從新聞報導來看，石家莊把違建房變保障房有兩種手法，一種手法是把違規建設的住宅用房沒收之后變成保障房，產權歸政府所有；另一種手法是，沒收的其他建筑物、構筑物，通過拍賣，所得收入全部用於保障房建設。 在筆者看來，石家莊的做法更像是被逼出來的：要落實保障房任務缺土地少資金，就想到了用違建房來增加保障房房源；同時，面對不斷冒出的違建房不好處置，違建房變成保障房就是一種理想的處置辦法。
不過，設想不錯，但實施起來未必會一帆風順。 其二，有權力背景的違建房恐怕很難變成保障房。 其三，不少違建房是位於城鄉接合部的民房，即農民私自加蓋的房屋，想通過強制手段讓民房變成保障房，產權歸政府所有，幾乎是一個不可能完成的任務。 其四，違建房開發建設過程由於缺少各個環節的監管，大多屬於“殘次品”，不僅很多房屋本身的建筑質量不符合規定要求，而且小區的水、電、暖等基本設施存在不少設計和施工問題。 尤其需要警惕的是，這種把違建房變保障房的“魔術”，最後不排除變成地方政府糊弄上面的一種“把戲”，即把部分違建房直接劃入保障房建設計劃中“濫竽充數”，以便讓地方政府在紙面上完成住房保障任務。 筆者以為，盡管違建房變保障房有許多挑戰，也要警惕違建房變保障房是“濫竽充數”，但依然希望石家莊的違建房變保障房能摸索出一條路來——如果說這樣的探索有意義，真正的意義是為占比不小的小產權房探尋出路，這種探索值得鼓勵，因為小產權房討論多年出路難覓，筆者也曾最早建議把小產權房變成保障房。 (曹文明 編輯) 國土部:一季度土地違法案近萬起 小產權房抬頭. 國土部：禁止以公租房為名建小產權房_財經頻道. 嚴禁擅自利用農村集體土地興建公共租賃住房，嚴肅查處“小產權房”等違法違規行為。 昨天，在國土部新聞通氣會上，相關負責人表示，國土部已下發《關于加強保障性安居工程用地管理有關問題的通知》，明確提出要防范和杜絕上述問題。
回應石家莊沒收違建事件 “目前一些地方，出現了擅自利用農村集體土地和企業自用土地建設公租房及建設、銷售‘小產權房’等傾向性問題。” 國土部土地利用管理司司長廖永林表示。 其中，公租房套型建築面積應控制在60m2以內，以40m2為主。 套型建築面積標準、廉租房、公租房只租不售及違約處罰等條款，必須在土地出讓合同中明確約定。 廖永林說，嚴禁擅自利用農村集體土地興建公租房，各地要堅決制止亂佔濫用耕地的建設行為。 近期，石家莊出臺政策，沒收違建住宅作保障房，引起社會關注。 保障房供地情況將抽查 國土部要求，對于已建已售“小產權房”用地不得受理其土地登記，不得以任何方式補辦土地審批手續。 各地要進一步強化土地執法監管措施，有效預防和杜絕借新農村建設、保障性安居工程建設等違法佔用農村集體土地建設“小產權房”。 廖永林透露，5月底，國土部將以保障房供地為重點開展抽查；6月份，督促各省級國土部門開展檢查。 關鍵詞 1 供地計劃 保障房供地計劃遠超千萬套 國土部昨天發布，今年全國住房用地計劃供應21.80萬公頃，比去年的供應計劃增18.5%。 廖永林表示，根據初步測算，今年中央下達的1000萬套保障性安居工程建設任務，用地需求近4萬公頃。 廖永林昨天還透露，截止到4月，今年全國只有8宗土地溢價超過50%，出現地價“異動”。 【連線北京】今年，北京保障房超計劃3成供地。 關鍵詞 2 出讓方式 土地合同可約定保障房優先 北京等地去年試點的“限房價、競地價”、“限地價、競房價”、“商品住房用地中配建保障性住房”和“土地利用綜合條件最佳”等四種招拍挂創新做法被國土部認可。
對于土地出讓方式，國土部肯定了四種招拍挂創新做法，要求各地因地制宜，選擇適當的土地出讓方式和政策，有效合理調整房價地價。 【連線北京】北京市國土局相關負責人表示，去年北京推出了首批“限房價、競地價”地塊，在土地出讓前限定房屋售價。 小产权房. 1定义区分编辑 法律规定 产权区分 1. 是针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。 2. 3. 前两个解释的小产权是合法的，只要交足购房款，或转让时补缴土地出让金即可自由买卖，其法律规定较为明确。 2性质分类编辑 “小产权房”的性质有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民不能购买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。 3产生原因编辑 城市房价过高：中国许多大中城市的高房价是催生小产权房的重要原因之一。 4购买风险编辑 （一）法律效力 “小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。 对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。 （二）房产转让 “小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。 根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。 （三）政策风险 购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。
购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。 （四）监管缺位 乡产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束，开发建设的监管存在缺位，对购房者的利益有一定的影响。 5出台政策编辑 2008年1月，国务院下发《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》指出，任何涉及土地管理制度的试验和探索，都不能违反国家的土地用途管制制度。 2008年7月15日，国土部下发通知，要求尽快落实农村宅基地确权发证工作，但明确指出不得为小产权房办理任何形式的产权证明。 2009年9月1日，国土部下发《关于严格建设用地管理促进批而未用土地 利用的通知》，再次向地方政府重申，坚决叫停各类小产权房。 2010年1月31日，国土资源部表示将重点清理“小产权房”。
2012年2月21日，国土部在“2011年房地产用地管理调控等情况”新闻发布会上表示，2012年起各地土地市场流标、流拍类现象须及时上报。 6分类处理编辑 7处置方案编辑. 小产权房：是什么令其“过可议、情可悯”？ 国务院研究发展中心社会经济研究部副部长林家彬认为，许多地方政府采用“饥饿”方法限量供应土地，致使地价飙升，所以，购房者肯冒如此大的风险购买小产权房；政府通过垄断一级土地市场，产生一个土地价格“剪刀差”，合法住宅开发的高门槛和非法住宅开发的低门槛形成了实质上的价格双轨，给集体土地非法入市提供了巨大激励 国务院研究发展中心社会经济研究部副部长林家彬认为，许多地方政府采用“饥饿”方法限量供应土地，致使地价飙升，所以，购房者肯冒如此大的风险购买小产权房；政府通过垄断一级土地市场，产生一个土地价格“剪刀差”，合法住宅开发的高门槛和非法住宅开发的低门槛形成了实质上的价格双轨，给集体土地非法入市提供了巨大激励 从去年9月开始，北京通州区宋庄镇卖房的农民，陆续起诉12名在宋庄购买其房屋的艺术家。
7月10日，法院判决，当初的房屋买卖协议无效，已购房的艺术家面临无处可居。 7月23日，距离上诉期满只剩下两天，谭小勋、李玉兰这一对艺术家夫妇递交了上诉状。 国务院研究发展中心社会发展研究部副部长林家彬认为，房产和地产在法律事实认定上具有不可分割的属性。 杂志实习记者郝煜采写 本栏目主持人信箱:zheyuyang# 关于土地制度改革若干难题的讨论（下）_党国英的博客_睿学堂_博客_财新网. 关于土地制度改革若干难题的讨论（上）_党国英的博客_睿学堂_博客_财新网. 陈锡文：中国城镇化率严重高估_政经频道_财新网. 王小映：为何收紧农地建公租房？ 国土资源部担心地方借此大建“小产权房”，但推进“集体建设用地入市”是大势所趋 【背景】2011年5月12日，国土资源部土地利用司司长廖永林在该部新闻通气会上指出，未经国土资源部批准，严禁擅自在集体土地上建公共租赁住房。 廖永林解释称，个别特大城市因土地资源比较紧张，确需利用农村集体建设用地建设公租房的，允许探索，但要规范管理，坚持“控制规模、优化布局、集体自建、只租不售”原则，制定试点方案，由省级政府审核同意，报国土资源部审核批准。 近日，国土资源部专门发文规范保障房用地管理，要求“严禁擅自利用农村集体建设用地兴建公共租赁住房”，“严格规范”距城镇较远、住房困难职工较多的工矿企业利用自用土地兴建保障房，坚决制止和严肃查处“小产权房”。 集体土地建设公租房最早始于北京。 2010年11月18日，北京市副市长陈刚曾介绍称：“北京在集体土地上建设公共租赁房的试点方案，目前正在等待国土资源部批准。” 当时，北京已有五个农村集体经济组织提出申请，拟在集体土地上建设一万多套公共租赁房。 依照北京市的设想，该市支持农村集体经济组织采取自建、参股或出租土地等方式建设公租房，农民则可持股分红。
今年“两会”期间，住房和城乡建设部房地产市场监管司司长沈建忠也表示，要探索一些更多增加出租房源的方法和途径，比如集体土地将来可否让农民入股，自己建设，自己管理，增加出租房源的供应。 此番国土资源部要求“严禁擅自在集体土地上建设公租房”，究竟有何深层原因？ 中国社科院农村所研究员王小映认为，现行《土地管理法》规定，凡是非农建设一般必须使用国有土地，因此，目前在集体土地上建设公租房确有法律障碍。 但是，此次国土资源部并未“叫停”集体土地建设公租房，而是要求地方试点必须先行报批，不得“擅自”建设。 中央政府决定，未来五年建设3600万套保障房，其中2011年要建1000万套。 王小映指出，依现行《土地管理法》，集体土地用于非农建设，仅限于农民宅基地、乡镇企业用地、乡村公共设施和公益事业用地。 在他看来，国土资源部可能担心，如果允许随意扩大试点，一些地方政府可能假公租房之名，违规占用农地，建设“小产权房”。 不过，王小映指出，从土地制度改革的角度，中国应改变目前城乡分割的土地使用管理制度，淡化所有制管理，强化用途管制，建立城乡统一的建设用地使用管理制度和建设用地市场。 （财新记者 张艳玲 采写）